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市街化調整区域内の既存宅地（農家住宅）
不動産の概要
物件のある○○市○○町は全域が市街化調整区域で、大部分が畑矢田の農地が多く、現在も農村風景を多く残している。
最寄駅からは約3ｋｍ
接面道路は5ｍ
物件は道路から1ｍ～5ｍ高く接面する約1400㎡の角地で、
道路沿いは法地や一部コンクリート擁壁が設置されている。
問 題 点
課題1
物件のある○○市の宅地開発の可否判定基準では
①市街化調整区域になる以前の登記の日付で「宅地」であること。
②建築物の連担に関する基準に該当すること。
上記基準に合致していれば宅地開発が可能となります。
課題2
物件のある○○市の宅地開発指導要綱に基づいて
①開発計画、造成計画を策定
②造成工事費を専門業者に依頼
特に新設の擁壁工事費、既存擁壁の撤去、
裏山の土留擁壁工事費の積算
鑑定評価による価格
物件のある○○市の宅地開発の可否判定基準に合致することを市の担当課で確認し、宅地開発指導要綱に基づいて、開発計画、造成計画を策定し、造成後の想定更地価格から、工事業者に依頼した造成工事費等を控除した開発方式を採用して、鑑定評価額を求めた。
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路線価価格との比較
結論として宅地の面積が広いこと、擁壁の築造コストが大きいことなどから、鑑定価格が路線価格を大きく下回りましたので、鑑定価格で税務申告をいたしました。
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